Способы повышения эффективности земельных отношений в АПК

Аренда остается доминирующей формой рыночного движения земли в сельском хозяйстве до отмены моратория на куплю- продажу земель сельскохозяйственного назначения. Для сельских работников социальное значение аренды земли проявляется в первую очередь из-за возможности получения владельцами земельных паев дополнительного дохода в виде арендной платы.

Учитывая это, под усилением социальной направленности арендных отношений чаще понимают повышение арендной платы за землю. Однако проблема шире и включает как необходимость совершенствования существующего порядка определения и взимания арендных платежей, так и решение споров между арендодателями и арендаторами, обеспечение соблюдения экологических требований в ходе землепользования и т.д..

Часто имеет место невыполнение арендаторами взятых на себя обязательств по размеру и сроков выплаты арендной платы. Таким образом, арендная плата не стала важным источником доходов для сельских домохозяйств, а потенциал земли, как дополнительного источника доходов для крестьян, все еще не реализован в полной мере.

Значение арендной платы как дополнительного источника дохода для определенных социальных групп является учитывая ограниченные возможности диверификации доходов в сельских домохозяйствах. Например, в структуре сельских домохозяйств, сдающих землю в аренду, 30 % приходится на домохозяйства, в состав которых входят только пенсионеры.

Изменения в величине минимальной арендной платы должны привести к существенному увеличению поступлений сельскохозяйственных собственников от сдачи земельного пая в аренду. Наибольший рост поступлений владельцам от арендной платы должен состояться в южных и восточных регионах с большими размерами земельных паев.

Отдельные владельцы земельных паев реально имеют очень ограниченное влияние на формулировку условий договора аренды, которые навязываются арендаторами. Продвижение выгодных для арендодателей условий соглашений, в частности увеличение доли выплаты арендной платы в денежной форме при отсутствии полноценного конкурентного рынка аренды земли может осуществляться исключительно при условии поддержки местных и районных органов власти. При этом следует стимулировать различные формы самоорганизации арендодателей для отстаивания собственных интересов в виде общественных организаций, например, создание ассоциаций владельцев земельных паев.

Для стимулирования перехода на денежную форму арендной платы следует предусмотреть норму, согласно которой при использовании натуральной формы оплаты за аренду земли для пересчета ее в количество продукции должны применяться цены, ниже средние закупочные или рыночные. Это уменьшит выгодность для арендаторов натуральной формы, увеличив количество продукции, которую арендатор должен передать собственникам земли, по сравнению с ее рыночным денежным эквивалентом.

Монопольное положение многих арендаторов позволяет диктовать арендодателям ключевые условия арендных соглашений. Имеют место отдельные случаи нарушения арендаторами таких условиях. Чаще всего нарушения заключаются в задержке выплаты арендной платы или отсрочки с выплатой ее частей, не предусмотренных арендным договорам. Практика судебных разбирательств и решений свидетельствует, что просрочка расчетов за аренду земли, даже если оно является систематическим, не является существенным нарушением договора, который является достаточным для его расторжения по инициативе арендодателя по решению суда.

Таким образом, нужно усилить права арендодателей относительно возможностей прекращения действия договора аренды в случае неполного или несвоевременного выполнения арендатором предусмотренных соглашением обязательств.

Обращение в суд — основная возможность для арендодателей влиять на больших землепользователей в случае нарушения условий договоров аренды. Однако возможности реализации такого воздействия для крестьян достаточно ограниченными вследствие низкой правовой осведомленности последних и, кроме того, судебные иски требуют значительных временных и финансовых затрат. Еще одной особенностью арендных отношений является отсутствие регистрации значительной доли сделок аренды. Это также является причиной, почему арендодатели в суд не обращаются и арендаторы не несут никакой ответственности за нарушение условий аренды.

Малоурегулированной остается также вопрос целевого использования земли арендатором. Возможности арендодателей по контролю часто ограничены по договорам, навязываемыми ними владельцам, где отмечается праве арендатора самостоятельно хозяйствовать на арендованном участке без вмешательства владельца в хозяйственную деятельность арендатора.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *