Оценка RICS: формирование групп объектов

При выполнении оценки недвижимости (одного или нескольких объектов одновременно) оценщики должны учитывать определенные положения. Очень важно для специалиста избежать некачественной информации при формировании групп, при определении категорий имущества, при формировании допущений.

Выделение отдельных объектов имущества.

Для правильного решения по категориям, эксперту необходимо разделить объекты имущества на группы по признаку реализации на рынке. Отражение позиции по выделению объектов в группе должно быть согласовано с заказчиком, и отражено в отчете об оценке.

Ситуации, требующие пояснений при группировке объектов и определении допущений:

  • Объекты недвижимости, приобретенные собственником по отдельности.
  • Отдельно расположенные объекты недвижимости в собственности одного предприятия, функционально зависящие друг от друга.
  • Случаи, когда права собственности на отдельные объекты определяют преимущества для одного арендатора (владельца) в связи с выгодой на рынке, за счет экономии в расходах. Подобная ситуация характерна для гостиниц, предприятий торговли.
  • Отдельный объект — важная составная часть деятельности в рамках работы инженерно-технического комплекса (общегосударственного или регионального). Пример — телекоммуникационные мачты.

Цель оценки определяет выбор подхода.

Если заказчик требует разделить объект на группы по принципу искусственных характеристик, то такое требование не может быть принято оценщиком, кроме исключительных случаев.

При проведении оценки используют специальные допущения:

  • При одновременном предложении на рынке всего комплекса происходит пренасыщение рынка, падение стоимости данной недвижимости. Однако возможность покупки комплексно может повысить цену.
  • В случае оценки имущества с сохранением прав собственности на комплекс объектов применение оценщиком понижающих поправок на эффект переполнения рынка нецелесообразно, что требуется объяснить в отчете об оценке.
  • Если оценка коммерческой недвижимости как комплекса объектов выполняется, например, для подтверждения гарантий оплаты кредита, то надо учитывать возможное снижение стоимости отдельных зданий при одновременном отчуждении комплекса имущества. При оценке используют допущение о последовательной продаже имущества. Но, если собственник имеет финансовые затруднения, то использование допущений невозможно.
  • Специалист обязан обосновать применение допущений в отчете, если указывает общую стоимость для комплекса. При наличии мнения оценщика о несоответствии подхода к оценке рыночным требованиям, допущение переходит в разряд специальных допущений.

Результаты оценки и их представление должны отвечать требованиям:

  • При значительном различии общей стоимости объектов в комплексе.
  • Отчет должен содержать допущения, использованные при формировании групп.
  • При применении допущения о реализации объектов единой группой, значение стоимости, указанной в отчете, относится к группе объектов.
  • Суммарная рыночная стоимость для каждого отдельного элемента не является рыночной стоимостью комплекса.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *